L’isolation des combles en copropriété est votée en AG à la majorité de l’article 24 lorsqu’elle concerne les parties communes. Elle est éligible aux CEE (fiche BAR-EN-101) et à MaPrimeRénov’ Copropriété. Les copropriétés fragiles peuvent obtenir jusqu’à 75 % d’aide. L’accès par les toits-terrasses nécessite une décision distincte. Dernière mise à jour : juillet 2026.
L’isolation des combles en copropriété est une opération particulière : les combles sont des parties communes mais les appartements du dernier étage sont les premiers bénéficiaires du confort gagné. Ce décalage entre intérêt collectif et bénéfice individuel soulève des questions juridiques, financères et techniques que ce guide répond.
Les combles d’un immeuble : parties communes ou privées ?
Dans la grande majorité des copropriétés, les combles sont des parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Ils appartiennent à l’ensemble des copropriétaires et leur gestion relève du syndic. Certains règlements de copropriété peuvent toutefois privatiser une partie des combles au profit du dernier étage — il faut vérifier l’acte de base.
Quelle majorité pour voter l’isolation des combles ?
L’isolation des combles communs est votée à la majorité de l’article 24 (majorité simple des voix exprimées en AG). Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les travaux d’économies d’énergie dans les parties communes bénéficient d’un régime assoupli : la majorité de l’article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires) peut être élevée à l’article 24 si elle n’a pas été obtenue au premier vote.
La fiche CEE BAR-EN-101 pour les combles
L’isolation des combles perdus ou aménagés d’un immeuble collectif est couverte par la fiche BAR-EN-101. Les conditions d’éligibilité :
- Résistance thermique R ≥ 7 m².K/W pour les combles perdus
- R ≥ 6 m².K/W pour les rampants de toiture
- Travaux réalisés par une entreprise RGE
- Bâtiment résidentiel collectif existant
La prime CEE est calculée en kWh cumac en fonction de la surface isolée et de la zone climatique. Pour un immeuble de 10 logements avec 300 m² de combles, la prime peut atteindre 15 000 à 40 000 € selon la situation géographique et la nature du fonds de garantie.
MaPrimeRénov’ Copropriété : jusqu’à 75 % de subvention
En plus des CEE, les copropriétés peuvent mobiliser MaPrimeRénov’ Copropriété, gérée par l’Anah. Ce dispositif finance les travaux sur les parties communes à condition que le chantier permette un gain énergétique d’au moins 35 %. Les taux d’aide :
- 30 % du montant HT des travaux pour toutes les copropriétés
- +15 % de bonification pour les copropriétés fragiles
- +15 % de bonification supplémentaire pour les copropriétés en grande difficulté
Combinée aux CEE, la subvention totale peut dépasser le coût des travaux dans les cas les plus favorables.
Rôle du syndic et du mandataire CEE
Le syndic prépare le dossier pour l’AG : devis d’un ou plusieurs artisans RGE, simulation de prime CEE fournie par le mandataire, présentation du plan de financement. GC2E accompagne les syndics en fournissant une simulation de prime dès le premier contact, sans engagement. Une fois le vote acquis, GC2E constitue le dossier CEE et le dépose auprès d’Engie.
Pour en savoir plus : guide complet des travaux d’isolation en copropriété et isolation des combles à Lyon.
Qui vote l’isolation des combles dans une copropriété ?
L’isolation des combles communs est votée en assemblée générale de copropriété à la majorité simple de l’article 24 (voix des présents et représentés). Depuis la loi Climat et Résilience, cette majorité allégée s’applique de façon systématique pour les travaux d’économies d’énergie.
Les copropriétaires du dernier étage paient-ils plus ?
Non, la répartition des charges de travaux suit les tantimes de copropriété de chaque lot, pas la proximité des combles. Toutefois, certains règlements prévoient une répartition spécifique pour les travaux touchant uniquement certaines parties. À vérifier dans le règlement de copropriété.
La prime CEE est-elle versée à la copropriété ou au syndic ?
La prime CEE est versée au syndicat des copropriétaires (entité juridique représentée par le syndic). Elle vient en déduction du montant total des travaux, réduisant ainsi la quote-part de chaque copropriétaire.
Peut-on isoler les combles d’un seul appartement (dernier étage) ?
Si les combles sont en parties communes, un copropriétaire ne peut pas les isoler seul sans accord de l’AG. Si les combles sont privatifs (mentionnés dans l’acte de base), le propriétaire du dernier étage peut les aménager et les isoler librement, sous réserve de ne pas affecter les parties communes.
Quels matériaux pour isoler les combles d’un immeuble ?
Les matériaux les plus utilisés sont la laine de verre soufflée (combles perdus horizontaux), la laine de roche en rouleaux (rampants) et le polyuréthane projié (combles perdus avec forte contrainte de place). Le choix dépend de la configuration des combles et de la technique de mise en oeuvre.
